Nov 5, 2023

قوانین و محدودیت های خرید ملک در ترکیه برای افراد خارجی

143 developer

Rules and restrictions for buying property in Türkiye for foreigners

ترکیه یکی از مقاصد محبوب برای خرید ملک برای افراد خارجی است، اما خرید ملک در این کشور برای خارجی ها در ترکیه با قوانین و محدودیت‌های خاصی همراه است. قوانین و مقررات ترکیه درباره خرید ملک توسط افراد خارجی به منظور حفظ منافع ملی و جلوگیری از سوء استفاده‌های ممکن تنظیم شده‌اند.

همچنین، فرآیند خرید ملک در ترکیه ممکن است زمان‌بر و پیچیده باشد. بنابراین، قبل از هرگونه تصمیم به خرید ملک در ترکیه، ضروری است با قوانین و محدودیت‌های مربوطه آشنا شده و با یک وکیل متخصص مشاوره داشته باشید. در ادامه به بررسی این قوانین و مقررات خواهیم پرداخت تا انتها همراه ما باشید.

روند خرید ملک در ترکیه

فرآیند خرید ملک در ترکیه شامل چند مرحله و هزینه‌هایی است که در ادامه به طور خلاصه آنها را مرور خواهیم کرد:

۱. انتخاب ملک: در این مرحله، خریدار باید ملک مورد نظر خود را با توجه به سرمایه خود و هدف سرمایه‌گذاری انتخاب کند.

۲. بررسی و ارزیابی ملک: خریدار می‌تواند با کمک کارشناسان رسمی یا اکسپرتیز، ملک را بررسی کند و ارزش واقعی آن را تعیین کند. این مرحله می‌تواند شامل هزینه کارشناسی ملک باشد.

۳. قرارداد خرید: قرارداد خرید ملک بین خریدار و فروشنده به همراه حضور وکیل و مترجم در دفاتر رسمی ثبت اسناد ملکی (نوتر) منعقد می‌شود. در این مرحله، خریدار پیش پرداختی را به فروشنده می‌دهد و هزینه‌های مربوط به خرید ملک را پرداخت می‌کند.

۴. ثبت انتقال مالکیت: پس از قرارداد خرید، خریدار یا وکیل او باید درخواست انجام اقدامات انتقال سند را در سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه ثبت کند. ثبت نکردن این درخواست ممکن است منجر به تأخیر در انتقال مالکیت شود و معمولاً هزینه سند زدن و مالیات نقل و انتقال (کاداستر) در این مرحله پرداخت می‌شود.

۵. هزینه‌های دیگر: در طول فرآیند خرید ملک، هزینه‌های دیگری نیز وجود دارد که ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• هزینه مترجم برای ترجمه مستندات

• هزینه وکیل و حق‌الوکاله (اختیاری)

• مالیات بر ارزش افزوده یا KDV

• هزینه دریافت شماره مالیاتی

• هزینه بیمه اجباری زلزله

• هزینه کمیسیون آژانس (ممکن است در صورت استفاده از آژانس املاک و مستغلات پرداخت شود)

• هزینه‌های جانبی دیگر مانند خرید کنتور و آبونگی، مالیات‌های محلی و غیره.

مدارک و اسناد مورد نیاز جهت خرید ملک

برای خرید ملک در ترکیه برای افراد خارجی، در آغاز برای انعقاد قرارداد، مدارک زیر مورد نیاز است:

• پاسپورت: کپی صفحه اطلاعات شخصی پاسپورت برای شناسایی هویت خریدار.

• کارت ملی: کپی کارت ملی خریدار.

• شناسنامه: کپی شناسنامه خریدار.

• ترجمه رسمی پاسپورت به زبان ترکی استانبولی: ترجمه رسمی صفحه اطلاعات شخصی پاسپورت به زبان ترکی استانبولی.

• وکالت‌نامه: در صورت حضور وکیل، وکالت‌نامه رسمی و تایید شده از مراجع قضایی ترکیه یا کنسولگری ترکیه در کشور مبدأ.

در ادامه روند خرید، برای تغییرنام و انتقال سند، مدارک زیر نیاز است:

• یک قطعه عکس فروشنده

• دو قطعه عکس خریدار

• مدارک مربوط به پایان کار و تسویه حساب همراه با پرداخت عوارض شهرداری

• مدارک مربوط به سند ملک یا نامه تأیید از سازمان ثبت اسناد با جزئیات کامل ملک.

• بیمه‌نامه اجباری برای ملک در مواجهه با زلزله.

• کد مالیاتی خریدار.

• اطلاعات حساب بانکی خریدار در یکی از بانک‌های ترکیه.

• مدارک مربوط به سکونت خریدار در کشور مبدأ، مانند قبض‌های خدماتی.

قوانین اخیر دریافت شهروندی و خرید ملک در ترکیه در سال ۲۰۲۳

در آخرین اصلاحیه‌های قوانین ترکیه در سال ۲۰۲۳، دو قانون جدید در مورد شهروندی ترکیه وجود دارد. این قوانین عبارتند از:

۱. امکان خرید ملک به صورت اشتراکی و دریافت پاسپورت برای دو خانواده وجود ندارد. بنابراین، اگر یک ملک با ارزش بیش از ۸۰۰ هزار دلار خریداری شود، نمی‌توان برای دو خانواده درخواست شهروندی ترکیه داد.

۲. در قانون جدید، فقط یک بار می‌توان برای هر ملک شهروندی دریافت کرد.

قوانین اخیر خرید و اجاره ملک در استانبول در سال ۲۰۲۳

در سال ۲۰۲۳، قانون جدیدی درباره خرید و اجاره خانه در استانبول تصویب شد. در این قانون، موارد زیر مطرح می‌شوند:

۱. خرید ملک در منطقه فاتیح: در سال ۲۰۲۱، خرید خانه برای اتباع خارجی در منطقه فاتیح استانبول ممنوع شد.

۲. اجاره خانه و اخذ اقامت کوتاه‌مدت در منطقه اسنیورت: امکان اجاره خانه و دریافت اقامت کوتاه‌مدت از طریق این روش در منطقه اسنیورت وجود دارد.

۳. خرید ملک برای دریافت اقامت ترکیه: برای دریافت اقامت ترکیه از طریق خرید ملک، ملکی به ارزش ۷۵ هزار دلار در شهرهای بزرگ و ۵۰ هزار دلار در شهرهای کوچک باید خریداری شود. اما برای دریافت اقامت ترکیه از طریق خرید ملک، ملکی به ارزش ۷۵ هزار دلار در شهر استانبول باید خریداری شود.

محدودیت‌های اخیر خرید ملک برای اتباع خارجی در ترکیه

محدودیت‌های خرید زمین توسط اتباع خارجی در ترکیه به صورت زیر است:

• هر تبعه خارجی مجاز است تا حداکثر ۳ هکتار زمین در ترکیه بخرد.

• اتباع خارجی مجاز به خرید ملک تا حداکثر ۱۰٪ از اراضی هر منطقه هستند و نمی‌توانند بیشتر از این مقدار را خریداری کنند.

• خریداری زمین در مناطق نظامی و امنیتی ترکیه ممنوع می¬باشد.

• اتباع خارجی نیز می‌توانند برای خرید ملک از بانک‌های ترکیه استفاده کنند.

• در صورت نقض قوانین مربوط به خرید ملک، فرآیند خرید ابطال می‌شود.

• فرآیند خرید ملک نیازمند تایید ارگان‌های دولتی است.

• خرید خانه و زمین در بافت روستایی ترکیه برای اتباع خارجی ممنوع است.

• افرادی که زمین خریداری می‌کنند و در آن ساختمانی ساخته نشده است، باید ظرف ۲ سال از زمان خرید، برنامه توسعه املاک و مستغلات را ارائه دهند.

شرایط ابطال قرارداد خرید ملک

قوانین مربوط به املاک و مستغلات در ترکیه با قوانین ایران تفاوت دارند و دارای پشتوانه اجرایی قوی‌تری هستند. در برخی موارد، قرارداد و سند ملک خریداری شده ممکن است ابطال شود. شرایطی که منجر به ابطال قرارداد و سند ملک می‌شوند عبارتند از:

• نقض قوانین قرارداد خرید ملک باطل می‌شود.

• عدم تایید ملک یا قرارداد خرید ملک در وزارتخانه‌ها یا نهادهای امنیتی، قرارداد خرید باطل است.

• اتمام مدت زمان قانونی پروژه‌ها می‌تواند منجر به ابطال قرارداد شود.

• عدم اعلام اتمام پروژه و پایان کار در موعد مقرر نیز باعث ابطال قرارداد می‌شود.

محدودیت های خرید ملک و اجاره آن در ترکیه

• هر شخصی در ترکیه حق دارد ملک خود را اجاره دهد و قرارداد اجاره بین صاحب ملک و مستاجر الزامی است.

• در صورت استفاده ملک برای اقامت، صاحب ملک باید مالیات بر درآمد اجاره را پرداخت کند.

• در صورت اجاره ملک برای اهداف تجاری، صاحب ملک باید اطمینان حاصل کند که مستاجر مالیات را به موقع پرداخت می‌کند. عدم پرداخت مالیات می‌تواند برای صاحب ملک مشکل‌ساز باشد.

اقامت ترکیه با اجاره کردن خانه

در ترکیه، اجاره خانه می‌تواند راهی برای دریافت اقامت توریستی در این کشور باشد. اما نکته مهم در این زمینه تغییر قانون مربوط به اقامت توریستی با اجاره خانه است.

قبلاً، تا سال ۲۰۲۰، اقامت توریستی با اجاره خانه با مدت اعتبار دو سال اعطا می‌شد و پس از آن نیز قابل تمدید بود. اما از سال ۲۰۲۱ به بعد، با اجاره خانه در ترکیه، اقامت توریستی با مدت اعتبار یک سال به شما اعطا می‌شود و امکان تمدید اقامت توریستی از طریق اجاره خانه تا یک سال وجود ندارد. در این صورت، برای تمدید اقامت خود باید از راه‌های دیگری مانند شرکت در دوره‌های آموزشی مانند یادگیری زبان ترکی استفاده کنید.

قوانین اسناد مالکیت

در ترکیه، انتقال مالکیت یک ملک تنها در اداره‌های ثبت اراضی امکان پذیر است. دو نوع سند مالکیت در ترکیه وجود دارد، یکی مربوط به زمین و دیگری پس از دریافت گواهی سکونت صادر می‌شود. اخذ گواهی سکونت بسیار پیچیده و زمان‌بر است، بنابراین در صورتی که قصد خرید ملکی را که گواهی سکونت ندارد دارید، باید چالش‌های احتمالی آن را در نظر بگیرید. گواهی سکونت توسط شهرداری‌های محلی صادر می‌شود.

طبق قانون املاک و مستغلات در ترکیه، هنگام خرید ملک، فروشنده باید مالکیت را به مالک جدید واگذار کند. این اقدام در اداره ثبت اسناد و املاک مربوط به شهر یا محل ملک انجام می‌شود. فرآیند خرید ملک با یک قرارداد خرید و فروش اولیه بین طرفین منعقد می‌شود، این قرارداد شرایط اصلی فروش را شامل می‌شود و به طرفین برخی اختیارات را می‌دهد. اما دقت فرمایید برای انتقال مالکیت، تنها قرارداد فروش کافی نخواهد بود.

هنگام ارائه درخواست به اداره ثبت اسناد و املاک، خریدار و فروشنده باید مدارک زیر را ارائه دهند:

• سند مالکیت ملک

• مدارک شناسایی

• سند ارزیابی ارزش دارایی

• بیمه‌نامه زلزله و حوادث طبیعی

• عکس فروشنده و خریدار

• در صورت لزوم، اثبات پرداخت هزینه‌های مالکیت و مالیات

این اسناد باید ترجمه شوند و خریدار می‌تواند در صورت عدم حضور از وکالتنامه استفاده کند. مترجم باید دارای اعتبار رسمی و مجوز باشد، و دفاتر ثبت اسناد و املاک فهرستی از مترجمان قانونی دارند که با آن‌ها کار می‌کنند.

سخن آخر

قوانین و محدودیت‌های خرید ملک در ترکیه برای افراد خارجی می‌تواند چالش‌هایی را به همراه داشته باشد، اما با رعایت مقررات و همکاری با وکیلان متخصص، می‌توان به خرید موفقیت‌آمیزی دست یافت. در نظر داشته باشید که تحقیق کافی درباره قوانین مربوطه، انتخاب وکیل متخصص و همچنین صبر و حوصله در طول فرآیند خرید اهمیت بالایی دارند.

به این منظور برای اطلاعات دقیق و آگاهی از مسائل قانونی، مالی و مالکیت، شما می‌توانید از وکیلان و مشاوران ما در هوم لند بهره¬مند گردید و به خرید ملک مورد نظر خود در ترکیه بپردازید و از فرصت‌های بی‌نظیری که این کشور ارائه می‌دهد استفاده کنید.

سوالات متداول

۱. آیا افراد خارجی مجاز به خرید ملک در ترکیه هستند؟

بله، افراد خارجی می‌توانند در ترکیه ملک خریداری کنند.

۲. آیا برای خرید ملک در ترکیه نیاز به مجوز خاصی داریم؟

بله، برای خرید ملک در ترکیه نیاز به مجوز خرید از وزارت داخله ترکیه و یا گرفتن رضایت مرکز ثبت اسناد و املاک مربوطه است.

۳. آیا محدودیت‌هایی برای خرید ملک در برخی مناطق ترکیه وجود دارد؟

بله، برخی مناطق ترکیه ممکن است محدودیت‌هایی در خرید ملک برای افراد خارجی داشته باشند. بهتر است قبل از خرید ملک، محدودیت‌های مربوطه را با وکیل مشاور مورد بررسی قرار دهید.

۴. آیا ملک‌های تجاری نیز برای افراد خارجی قابل خرید هستند؟

بله، افراد خارجی می‌توانند ملک‌های تجاری را نیز در ترکیه خریداری کنند.

۵. آیا برای خرید ملک در ترکیه نیاز به کد مالیاتی داریم؟

بله، برای خرید ملک در ترکیه نیاز به کد مالیاتی دارید. برای دریافت کد مالیاتی، باید به مراجع مالیاتی مربوطه مراجعه کنید.